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15억 집은 6억, 25억 집은 2억… 집값 잡는 규제일까, ‘현금부자 우대’일까

정부 “대출로 고가주택 수요 몰리는 것 막아야” vs 반대 “소득 충분해도 현금 없으면 집 못 사”

강가람 기자 · 2026.08.24 15:25 입력 · 2026.08.26 13:01 수정

현재 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출의 최대한도는 집값에 따라 달라집니다.

시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 - 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원​까지만 주택구입 목적의 대출을 받을 수 있습니다.

집값이 올라갈수록 오히려 빌릴 수 있는 돈은 줄어드는 구조입니다.

물론 모든 사람이 이 금액을 전부 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 소득에 따른 DSR과 LTV 등 다른 대출규제도 함께 적용되기 때문에 실제 대출 가능 금액은 이보다 더 적을 수 있습니다.

정부가 이런 규제를 도입한 이유는 주택시장, 특히 서울과 수도권의 고가주택 시장으로 과도한 대출자금이 흘러가는 것을 막기 위해서입니다.

서울의 아파트 공급은 단기간에 크게 늘리기 어렵습니다.

신규 택지를 개발하려면 오랜 시간이 필요하고, 재건축·재개발 역시 인허가와 조합 설립, 이주와 착공 등의 절차를 거쳐야 합니다. 반면 주택을 사려는 수요가 갑자기 늘어나면 한정된 매물을 놓고 경쟁이 붙으면서 가격은 빠르게 오를 수 있습니다.

특히 금리가 낮아지거나 시장에서 집값이 더 오를 것이라는 기대가 커질 경우, 대출을 최대한 받아 주택을 구입하려는 이른바 ‘레버리지 수요’가 몰릴 수 있습니다.

정부가 대출규제를 집값 안정 정책의 중요한 수단으로 사용하는 이유입니다.

찬성하는 쪽에서는 서울처럼 주택 공급이 제한된 시장에서는 대출규제가 불가피하다고 주장합니다.

은행이 주택가격의 일정 비율만큼 자유롭게 돈을 빌려준다면 구매자들이 사용할 수 있는 자금 자체가 커지고, 결국 제한된 아파트를 놓고 더 높은 가격을 제시하는 경쟁이 벌어질 수 있다는 것입니다.

예를 들어 20억 원짜리 아파트를 살 때 10억 원 이상의 대출이 가능해진다면 지금보다 훨씬 많은 사람이 고가 아파트 구매 경쟁에 뛰어들 수 있습니다.

하지만 아파트 수가 갑자기 늘어나는 것은 아닙니다.

결국 늘어난 대출 여력이 주택 공급 증가보다 집값 상승으로 이어질 가능성이 있다는 주장입니다.

가계부채 문제도 있습니다.

한국은 이미 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높습니다. 집값이 상승할 때마다 금융회사가 더 많은 주담대를 공급한다면 가계부채와 부동산 가격이 서로를 끌어올리는 악순환이 생길 수 있습니다.

특히 집값이 하락하거나 금리가 급등할 경우 과도한 대출을 받은 가계뿐 아니라 금융시장 전체의 위험으로 이어질 수 있습니다.

따라서 주택가격이 높아질수록 대출한도를 낮추는 것은 고가주택에 대한 투기적 수요를 줄이고 금융시스템의 위험도 낮추는 안전장치라는 것이 찬성 측의 논리입니다.

시장안정? 실수요자 피해?

반면 대출규제에 반대하는 쪽에서는 이 제도가 주택 수요 자체를 없애는 것이 아니라 "대출을 받아 집을 살 수 있는 사람’만 시장에서 퇴출시키는 정책​"이라고 비판합니다.

가장 큰 문제는 현금 보유액에 따라 주택 구매 가능 여부가 크게 달라진다는 점입니다.

예를 들어 20억 원짜리 아파트를 구입하려면 주택담보대출은 최대 4억 원입니다.

다른 조건을 단순화하면 구매자는 나머지 16억 원을 자기자금으로 마련해야 합니다.

26억 원짜리 주택이라면 대출한도가 최대 2억 원이기 때문에 무려 24억 원의 자기자금이 필요합니다.

소득이 높고 앞으로 20~30년에 걸쳐 충분히 대출을 상환할 능력이 있는 사람이라도 당장 보유한 현금이나 기존 자산이 부족하면 해당 주택을 구입하기 어렵습니다.

반면 이미 수십억 원의 현금을 보유했거나 부모로부터 자산을 물려받은 사람에게는 대출규제가 상대적으로 큰 제약이 되지 않습니다.

이 때문에 대출규제가 오히려 ‘소득보다 자산이 많은 사람에게 유리한 제도’, 또는 ‘현금부자만 좋은 집을 살 수 있게 만드는 사다리 걷어차기’라는 비판이 나옵니다.

특히 기존 주택을 보유한 사람과 무주택자의 격차가 더 벌어질 수 있다는 주장도 있습니다.

과거 집값이 낮을 때 주택을 구입한 사람은 기존 주택을 팔아 상당한 자기자금을 마련할 수 있습니다. 반면 처음 주택시장에 진입하려는 무주택자는 같은 수준의 소득을 벌더라도 기존 주택에서 발생한 자산 상승분이 없습니다.

예를 들어 10억 원짜리 집을 과거에 구입해 현재 18억 원이 된 사람은 이 집을 처분해 20억 원대 주택으로 이동할 수 있지만, 처음 집을 사는 사람이 15억~20억 원의 현금을 모으는 것은 훨씬 어렵습니다.

결국 대출규제가 장기간 유지되면 이미 부동산 자산을 가진 사람과 그렇지 않은 사람 사이의 격차를 고착화할 수 있다는 것입니다.

가격 구간에 따라 대출한도가 갑자기 달라지는 방식 자체가 지나치게 인위적이라는 지적도 있습니다.

예를 들어 주택가격이 15억 원일 때는 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만 15억 원을 넘으면 최대한도가 4억 원으로 줄어듭니다. 25억 원을 넘는 순간에는 다시 2억 원으로 내려갑니다.

주택가격이 조금 달라졌다는 이유만으로 대출 가능 금액이 수억 원씩 달라지는 ‘문턱 효과’가 발생하는 것입니다.

이 때문에 특정 가격 바로 아래의 주택으로 수요가 몰리거나, 매수자와 매도자 모두 규제 기준선을 의식하면서 시장가격 자체가 왜곡될 가능성이 있다는 지적도 나옵니다.

반대 측에서는 대출 여부는 정부가 주택가격을 기준으로 일률적으로 결정할 것이 아니라 돈을 빌리는 사람의 소득과 상환능력을 중심으로 판단해야 한다고 주장합니다.

연소득과 부채를 기준으로 원리금을 감당할 수 있는 수준까지만 대출하도록 하는 DSR 제도가 이미 있는 만큼, 여기에 다시 주택가격별 절대 한도를 두는 것은 이중규제라는 것입니다.

반면 찬성 측에서는 DSR만으로는 집값 상승기에 부동산으로 몰리는 대출 수요를 충분히 통제하기 어렵다고 반박합니다.

소득이 높은 사람들에게 대규모 대출이 허용되면 서울의 인기 지역과 고가주택으로 구매력이 집중될 수 있고, 이것이 주변 지역의 가격까지 끌어올릴 수 있다는 것입니다.

결국 이번 논쟁의 핵심은 주택 공급이 제한된 서울과 수도권에서 대출을 강하게 제한해 집값 상승과 가계부채를 억제하는 것이 더 중요한지, 아니면 ​대출을 갚을 능력이 있는 실수요자의 주택 구매까지 막으면서 현금과 기존 자산이 많은 사람에게 유리한 시장을 만드는 부작용이 더 큰지에 있습니다.

이 기사의 찬반 투표

여러분은 현재의 주택가격별 주담대 한도를 계속 유지하는 것이 적절하다고 보시나요?

  • 유지해야 한다. 서울과 수도권은 주택 공급이 제한돼 있어 대출을 대폭 허용하면 늘어난 구매력이 한정된 아파트에 집중돼 집값이 다시 급등할 가능성이 있다. 가계부채를 억제하고 대출을 이용한 고가주택 투기수요를 차단하기 위해 대출한도를 유지할 필요가 있다.
  • 폐지하거나 대폭 완화해야 한다. 대출 상환능력이 충분한 실수요자까지 주택가격만을 기준으로 일률적으로 대출을 제한하는 것은 과도하다. 결국 수십억 원의 현금이나 기존 부동산 자산을 가진 사람만 고가주택을 살 수 있게 해 자산격차를 고착화한다. 대출 여부는 집값에 따른 절대한도가 아니라 차주의 소득과 상환능력을 중심으로 판단해야 한다.

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